王丽新

　　2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城地皮商场出现昭着变化，频现房企溢价买地表象。

　　2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指探讨院统计，本年1月份，百强房企拿地总和为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同时由负转正。

　　在笔者看来，与以前两年房企主动“缩表”、地皮多以“底价成交”致使流拍的冷清时势比较，面前商场出现积极变化，房企重燃拿地神往，有三大新投资逻辑值得关注。

　　第一，房企投资从押注大盘转向嗜好中低总价、细则性更强的“小而好意思”地块，推进行业向“品性化勾引”转型。在大勾引期间，多地有造新城策动，勾引商通过勾地形状粗略调治勾引形状投资百亿元大盘表象比比皆是。如今则全齐不同，除一丝数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小限制宅地，更合乎商场需求。

　　近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、细则性高”的特色，这类涉宅地块具有限制适中、勾引周期短、资金回笼快的“加分”上风。

　　据CRIC(中国房产信息集团)监测30个重心城市待售地块起拍总价数据来看，放纵2025年2月初，15亿元以下地块占比上涨，较2024年同时上涨了21个百分点。这一变化既契合面前房企对里面拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒胁制的“好屋子”提供空间，供需双向感性适配，反应出行业从“限制彭胀”向“质地升级”的积极转向。

　　第二，房企拿地从“限制至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲限制”式抢地不同，面前房企即即是溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

　　面前，高能级城市中枢性块备受嗜好，但三四线城市地皮仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地举座较为严慎，共鸣是押注中枢城市“安全钞票”，即聚焦区域韧性更强的重心城市粗略中枢性块投资，打“钞票保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如咫尺某些房企拿地会成立知足净利润率5%以上、IRR(里面收益率)15%以上的硬筹算，以期名堂结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的困境；三是更从容“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，中枢城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面郑重的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争敌手较少，恰所以相对较低成本加快“补仓”的好时机。

　　第三，房地产融资环境逐渐改善，房企拿地资金池转向“回补”，助实施业培育信用。开年以来，多家房企已密集抛启程债筹算，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期单子。此外，民营房企融资也大开了新时势。1月份，滨江集团（002244）、新但愿地产以及好意思的置业等3家民营企业共计刊行29亿元信用债。

　　在国内成本商场，相关部门正加狂放度用好房地产各项融资器具“组合拳”，知足种种房企不同递次、不同阶段的合理融资需求。在国外好意思元债商场，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”)公告称拟刊行3.5亿好意思元债，这是那时隔三年再度刊行好意思元债。从所有这个词行业来看，自2022岁首房地产商场干预深度治愈后，内资房企大限制刊行无典质好意思元债券极为旷费。绿城此举，标明国际投资者对优质房企的信心有所回升。

　　国表里融资环境捏续得回改善，重叠楼市企稳复苏，双向增厚房企现款流蓄池塘，缓解其流动性压力，促使其多余力重回投资拿地通说念，培育行业信用。

　　瞻望畴昔世博shibo登录入口，跟着战略效应的进一步开释和商场信心的逐渐还原，房企的拿地力度有望络续加大。但如安在拿地与风险之间找到均衡，仍需企业敬畏商场法令，感性投资，推进房地产行业走上健康发展之路。