作家 | 王晗玉世博体育

剪辑 | 张 帆

继“卖身”合生创展只差临门一脚却无奈拆开之后，恒大物业又比及了接盘方。

9月12日恒大物业发布公告，称已收到中国恒大及CEG Holdings的共同及个别清盘东谈主发出的筹商函，内容显现9月9日清盘东谈主已收到部分特意设想对恒大物业的非不休性收购意向。

这意味着当今已有不啻一家意向方特意收购恒大物业。

此前有阛阓音讯传，中海集团及华润集团子公司均曾参与竞购。对此36氪差异致信中国国外发展、华润置业偏执关联的物管业务上市主体中海物业与华润万象生涯，求证该传说是否属实，终局发稿前尚未收到说明回应。

不外新接盘方的出现彰着迎合了阛阓期待。恒大物业上述公揭发出的第二日复牌后，该股一度涨超38%，随后股价回调，但当日最终收涨20.65%。

“明星股”堕入估值困局

尽管受收购音讯影响，阛阓信心有所提振，但近段时代恒大物业股价一直在1港元凹凸波动，较8.8港元的刊行价以及一度接近20港元的巅峰期股价彰着不成等量皆不雅。

当今恒大物业总市值约在121亿港元，距2000亿港元的市值高点已跌去1879亿港元。回念念刚上市时，其在物业股中市值也仅次于1269亿港元的奇迹。

不外仅从事迹角度而言，恒大物业阐扬尚可。财报显现，2025年上半年恒大物业兑现营业收入约66.47亿元，同比增长6.9%；净利润约4.91亿元，同比着落6%；毛利率、净利率差异为18%、7.4%，同比差异着落2.2个百分点、0.6个百分点。

比较之下，63家上市物企同期营收增速同比下滑0.5个百分点至4.1%，净利润均值为1.7亿元，同比增长20%，毛利率均值、净利率均值差异为19.4%、7.2%。

图源：克而瑞物管

而具体到主要赈济物管企业事迹的在管面积上，恒大物业终局本年6月底在管面积约为5.96亿广阔米，在63家裸露相关数据的上市物企中名规律三位。同期其现款储备为26.51亿元，同比增长20.83%。

比较欠债率过高又举座下行的地产开拓主业，现款流与盈利智力相对可捏续的物管板块无疑是刻下中国恒大最优质的钞票。

不外，其计议也不成幸免受到中国恒大流动性危急的连累——物管公司在管面积的彭胀在相等程度上依赖母集团开拓业务的程度。2025年半年报显现，恒大物业有来自中国恒简陋1.5亿广阔米已签约的合约技俩更变堕入停滞。

本色上，近几年上市物企集体阅历估值下滑，亦然源自阛阓对其所依赖的地产开拓远景的预期黯淡。

此前在2019年至2021年上半年时代，房地产行业调控战术收紧，物管企业凭借其轻钞票、现款流踏实等特色，陡然迎来上市潮，并动辄得到30、40倍以上的高估值，一度成为二级阛阓上的“明星股”。

一方面，大部分物企脱胎于房企，接济物管公司不错视作是房企在技俩体量积贮到一定阶段后，产业链进一步向下蔓延的势必成果——比较一次性请托的住宅销售业务，物业经管业务诚然资金限制小，但也更踏实、可捏续。

另一方面，在资金密集型的房地产行业中，将物管板块分拆上市亦然那一阶段房企网络对准又一融资渠谈。

但亦然基于物企上市向地产主业反向“输血”的潜在担忧，以及前者业务彭胀依赖母集团开拓限制的施行，在房企债务网络负约且高盘活节拍不再维续的2021年下半年至2024年，物业股估值渐渐下滑，市盈率从2020年平均39.5倍的水平，着落到2023年的11.3。至2024年平均市盈率为11.9倍，仍处较低水平。

图源：丁祖昱评楼市

恒大物业刻下市盈率11.12倍，低于近五年的平均水平。而其在2021年2月的高光时代市盈率曾多日高出100倍。

隐性债务或傍边收购走向

刻下房地产行业开拓与请托程度仍在低位，奏凯影响物管企业限制彭胀。因此上市物企重建投资者信心仍需一定时代。

具体到恒大物业自己，事迹阐扬尚可，但估值弥远堕入困局，或主如若受关联方中国恒大连累。这亦然刻下意向接盘方及投资者最需留情的问题。

克而瑞研究不雅点就以为，关联方钞票处置可能导致恒大物业关联业务买卖时势变更及利润着落，同期质问公司在招投标、新客户拓展及现存客户续约等方面的品牌信任度与议价智力。这使得恒大物业在阛阓竞争中处于弱势，新业务拓展和客户钦慕面对压力。

而在主业计议以外，关联债务则是更大的隐患。

此前在2021年10月，合生创展曾特意收购中国恒大捏有的51%恒大物业已刊行股权，彼时总走动代价约为200.4亿港元。但最终这场收购因两边在一些“关节条件”上未达成一致而拆开。

其时就有阛阓音讯传，拆开原因是恒大物业存在隐性债务未能厘清。时隔四年，恒大物业是否仍存在隐性债务或担保，及因此产生的争议事项怎样影响走动对价，或将是这场收购能否达成的关节。

不外无论怎样，关于投资者而言，新的接盘方就意味着新的但愿。

本年8月，阛阓传说中国恒大的清盘东谈主已礼聘瑞银集团和中信证券为恒大物业寻找潜在买家。从其时阛阓响应看，恒大物业股价在音讯传出当日高潮6.25%，第二日不时高潮10.59%，显现了阛阓关于潜在买家入场接盘的期待。

刻下尽管中海集团与华润集团尚未说明收购意向，但恒大物业若由此类大型央企收购，或有但愿开脱估值窘境。

克而瑞研究分析，新买家可凭借自己资源和上风，匡助恒大物业措置关联方留传问题，训导品牌形象。如中海、华润这类央企，其经管教会、资金实力以及难懂的品牌声誉，大略马上改善恒大物业的财务气象，加强阛阓拓展智力，冲破刻下业务发展的瓶颈。同期，这也有助于恒大集团债务的进一步处置，通过钞票变现偿还部分债务，缓解债务压力。

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